Comment réduire son impôt sur le revenu grâce à un bien locatif dans l’ancien ? Réaliser des travaux pour dégager un déficit foncier est une option. Mode d’emploi et conditions.

Pour qui souhaite investir dans l’immobilier locatif, les biens anciens cumulent les atouts. Ils permettent en effet d’accéder aux cœurs de villes historiques, où le neuf est rarissime, et ainsi de miser sur les quartiers où la demande locative est forte. 

C’est oublier que, dans l’ancien aussi, il est possible de se constituer un patrimoine tout en profitant d’un coup de pouce fiscal… Notamment grâce au « déficit foncier », mécanisme grâce auquel un propriétaire, dont le bien immobilier coûte plus qu’il ne rapporte, peut diminuer son impôt. 

Pour profiter du déficit foncier, vous devez acheter un logement ancien, y effectuer des travaux et le louer, ensuite, avec un bail nu (location non meublée) classique. Autre condition : opter pour le régime d’imposition du foncier réel, qui permet, chaque année, de déduire des loyers encaissés toutes les charges liées au bien – les travaux, donc, mais aussi les intérêts d’emprunt, si vous avez investi à crédit, les frais d’assurance, les honoraires de gestion, etc.

Attention, les travaux doivent être réalisés par un professionnel et seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont éligibles au mécanisme du déficit foncier. 

Tous les travaux ne sont pas éligibles

Seuls sont déductibles, au titre du déficit foncier, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Exemples : vous réparez un trou dans la porte d’entrée ou un tuyau d’évacuation cassé sous le lavabo, vous remplacez du papier peint par de la peinture, ou de la moquette par du plancher, vous installez une VMC (ventilation mécanique contrôlée) dans la salle de bains.

Impossible, en revanche, de déduire les travaux de transformation, d’agrandissement et de reconstruction – par exemple, si vous transformez un local commercial ou un garage en appartement, si vous créez un nouvel étage ou encore si vous reconstruisez une maison complètement démolie ou un bâtiment sur cour qui a brûlé.

> Un conseil, si vous envisagez de rénover intégralement un bâtiment vous appartenant : Demandez à l’artisan ou l’entreprise qui s’occupe des travaux deux factures, l’une pour les travaux déductibles des revenus fonciers, l’autre pour le reste du chantier. 

Alléger ses impôts plusieurs années de suite

En pratique, comment alléger votre impôt sur le revenu grâce au déficit foncier ? Si vous vous lancez dans une rénovation complète du logement, vos charges seront, les premières années, largement supérieures aux loyers que vous encaisserez. La différence constituera votre déficit foncier. Ce dernier est imputable de deux façons sur vos revenus.

Premier cas de figure : vous percevez d’autres loyers de votre patrimoine immobilier, parce que vous louez plusieurs autres biens. Votre déficit foncier viendra dans ce cas en déduction de vos autres revenus fonciers. Si, après cette imputation, il reste un déficit, le reliquat est reportable sur les revenus fonciers encaissés les dix années suivantes.

Deuxième cas de figure : vous ne détenez pas un patrimoine immobilier important – vous n’avez, par exemple, qu’un appartement en location. Il faut savoir qu’une fois l’ensemble de vos revenus fonciers « gommés » le solde de votre déficit foncier est déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Le reliquat restant reportable sur les revenus fonciers les dix années suivantes. 

Attention cependant, si vous déduisez votre déficit foncier de votre revenu global, vous devez continuer de louer le bien rénové au moins trois ans. 

Exemple de déficit foncier

Un propriétaire a perçu en 2017 les revenus de deux biens. Son revenu foncier est déterminé comme suit :

Le déficit foncier en bref

3 étapes pour en profiter

  • Investir dans un bien immobilier ancien
  • Réaliser des travaux de réhabilitation (et non d’embellissement)
  • S’engager à le louer pendant 3 ans minimum

Les atouts de l’immobilier ancien

  • Investir dans un bien existant permet de le visualiser plus aisément
  • L’environnement est appréhendé et maitrisé
  • L’engagement est de 3 ans seulement
  • Les frais notariés sont calculés sur le foncier uniquement
  • Acquérir avec travaux permet d’être propriétaire à un prix de revient intéressant
  • Les revenus locatifs sont non plafonnés 
  • Bénéficier du charme de l’ancien avec un produit entièrement restauré

Les avantages du déficit foncier

  • Le montant des travaux est déductible fiscalement en totalité et sans plafond
  • Ce montant vient s’imputer dans un premier temps sur les revenus fonciers existants
  • Le surplus éventuel vient en déduction sur le revenu global jusqu’à 10 700 € 
  • Le solde éventuel des travaux non imputés sur le revenu constitue un « déficit foncier reportable »
  • Il est possible de l’utiliser pendant 10 ans, générant des économies fiscales futures sur les revenus fonciers et sur la CSG-CRDS
  • Il est possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers
  • Plus la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus le gain fiscal est important

Habside développe sa branche rénovation et investit le cœur historique de Marseille

L’ADN d’entrepreneur d’HABSIDE ainsi que son fonctionnement au coup de cœur, ont poussé ses responsables à voir beaucoup plus loin.

« À travers ce que nous avons réalisé au sein du BAM, c’est aussi tout un nouveau quartier que nous souhaitons créer. Car nous pensons qu’en tant que promoteur, nous avons une responsabilité dans la construction de la ville et de la vie de demain. Nous projetons ainsi d’apporter notre contribution dans la requalification des pieds d’immeuble de la rue des Phocéens pour y mettre de la vie en incitant l’installation de restaurants ou encore de cafés… » poursuit Stéphane Perez, Président d’HABSIDE.

Découvrez prochainement à Marseille 2ème, un programme de rénovation dans de l’immobilier ancien et profitez des avantages du déficit foncier. 

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter : contact-programmes@habside.fr / 04 91 32 28 93